숏세일 성공을 위한 필수 유의사항들
브라이언 최
부동산전문인, <뉴스타부동산> 밸리 지사장
제가 숏세일/론 모디피케이션을 해드린 지가 벌써 3년이 넘었습니다. 그동안 제가 처리해 드린 고객들이 50명을 훌쩍 넘었고, 또한 수 십 건의 의뢰 고객에 대한 성공적인 승인을 위해 매일 렌더들과 전쟁 중입니다.
미 전역의 Distressed Property가 1,000만을 넘어 간다는 통계 숫자가 말해주듯 아직도 갈 길은 먼 것 같고, 제게도 매일 새로운 문의와 의뢰가 들어오고 있고 차압일자를 하루 이틀 남겨두고 다급하게 구원을 요청하시는 고객분들도 있습니다.
초기에 숏세일을 끝냈던 고객들 중 일부는 다시 현재의 좋은 가격으로 주택을 구입하신 분도 계시고, 이런 분의 경우 과거보다 더 좋은 집을 훨씬 낮은 이자율로 인한 월 모기지, 재산세 등 이전에 자기 집을 머리에 이고 살던 때와는 달리 확실히 행복해보였고 자신감 충만의 삶을 살고 계십니다. 전화위복이란 말이 이럴 때 쓰이는 것 같습니다.
수많은 언론 매체 또는 저희 <밸리 한인부동산협회> 등과 같은 전문인들의 고객 세미나들을 통해 숏세일이나 론 모디피케이션에 대한 일반적인 정보는 과거 어느 때보다 많이 알려져 있다고 생각하지만, 각각의 케이스가 전부 다르므로 쉽게 규격화하여 이것이 숏세일 또는 론모디의 정답이다라고 말씀드리기는 어렵습니다. 따라서 모든 케이스의 개별적 심층적인 상담과 분석이 성공을 향하여 첫 번째 이해하셔야 할 일인 것입니다.
숏세일의 성공적 승인을 위하여 아래의 몇 가지 필수 유의사항을 다시 한 번 점검하시기 바랍니다.
1. 너무 늦게 시작하지 마십시오.
요즘은 숏세일을 원하시는 고객들은 거의 대부분 페이먼트를 장기간 내지 않고 론 모디피케이션을 시도해본 다음 도저히 다른 출구가 없을 때에 한해서 숏세일을 의뢰하시는 경우가 대부분입니다. 고객의 입장에서 당연히 취할 수 있는 작전이라고 이해는 되지만, NOD(채무 불이행 통지)도 아니고 NOT(경매 통지서)를 가지고 아슬아슬하게 줄타기를 하시는 고객들이 많은 것 같습니다.
물론 숏세일은 어떤 경우든지 가능합니다. 그러나 최소한 본인의 렌더 또는 해당 론의 투자자(이들이 숏세일을 최종 결정 승인합니다. statement에 있는 은행이 아닐 수도 있으니 유의하십시오)의 처리 지침을 알고 지연작전을 해야지, 무턱대고 있다가는 불행한 결과가 나올 수밖에 없습니다. 숏세일의 성공을 위해 어떤 일정을 갖고 해야 하는지 전문가와의 확인이 필수적일 것입니다.
2. 숏세일 절차가 시작되면 무조건 차압 절차도 중지 내지 연장된다?
순진한 발상이라 할 수 있습니다. 숏세일 중이라 해도 언제든지 차압이 될 수 있습니다. 숏세일 처리 기간이 보통 3개월 이상이 걸리므로, NOD를 받고 숏세일을 시작하셨다고 해도 자칫하면 숏세일 승인 전에 NOT를 받으십니다. 이 경우 NOT 날짜까지 모든 절차가 끝나지 않으면 렌더 측에서는 언제든지 경매 처분을 할 수 있습니다.
저 같은 숏세일 Negotiator(Listing Agent와 Negotiator는 다를 수 있으나, 저의 경우는 직접 렌더와 협상합니다)가 가장 조심스럽고 곤혹스러운 경우가 바로 이 경매일자 연장입니다. 보통의 경우는 숏세일을 통해 은행이 잃을 것이 별로 없으므로 연장해 주는 경우가 많으나, 오퍼를 넣었던 구매자가 갑자기 취소를 하는 돌발 상황이 발생하거나 렌더의 승인기간 내에 에스크로를 종료 못한 경우 또는 연장 횟수 제한에 걸려서 등 숏세일 절차 중에 경매 처분될 수도 있음을 이해하시기 바랍니다.
모든 렌더는 경매 일자를 연장해주면서 반드시 본 연장 신청에 대해 보장을 할 수 없다는 단서를 답니다.
3. 숏세일 전에 다른 사람으로 또는 법인체 등으로 명의변경을 하면 차압 못한다?
나의 재산을 합법적 절차에 따라 타인에게 양도하는 것은 당연한 권리입니다. 그러나 숏세일을 피하기 위해, 대출해준 금융기관에 알려주지 않고 Grant Deed(소유권)을 제3자 또는 가족 또는 법인체에 양도하는 사례를 몇몇 보았습니다.
이 행위가 불법인지 합법적인지는 해당 대출 금융기관에 1차적으로 확인을 하셔야 할 것이며, 더욱 자칫 있을 수 있는 불법 행위에 대한 확실한 법률적 보호를 위해 반드시 법률전문가의 확인이 필수적이라 생각합니다.
제 경우 상담 고객 중 이와 같이 빚은 자기가 떠안아 있고 명의는 다른 이상한 회사로 넘겨서 수년간 모든 렌트 수입도 그 회사가 가로채가는 황당한 경우가 있었습니다. 검증되지 않은 길은 너무 위험한 선택일 경우가 많은 것입니다.
4. 숏세일 오퍼는 아무 오퍼면 된다?
금융기관은 바보가 아닙니다. 오히려 부동산 전문업체들보다 더욱 체계적인 숏세일 승인 시스템을 유지하고 있습니다. 잘 아시는 BOA는 숏세일 처리 인원만 5,000명이 넘고, Equator라는 자동 시스템을 도입하여 숏세일의 검증 및 처리 기간을 많이 단축하게 되었습니다.
렌더가 원하는 숏세일 승인을 위한 오퍼는 FMV(Fair Market Value)에 기초한 오퍼입니다. 이 기준을 벗어난 오퍼는 처리 시간만 낭비하여 결국 차압에 이르게 되므로 조심하여야 합니다.
암만 숏세일을 하는 집을 파신다 하더라도 정리 정돈 및 기초적인 문제점 등을 제거하여 좋은 가격의 오퍼를 받도록 하십시오. 렌더 측에서는 반드시 자체 감정사를 파견하여 제출된 오퍼의 적정가격 여부를 심사합니다. 또한 식구끼리 내지 아는 사람들끼리 서로 양해하에 작성된 오퍼도 엄격히 금지되어 있으며, 요즈음은 바이어의 신상 정보를 숏세일 초기에 알려주도록 되어 있으므로 나중에 책임을 지지 않으려면 유의하셔야 합니다.
5. 숏세일을 하면 2, 3차 모든 채무 탕감된다?
지난주에 끝난 제 숏세일 케이스는 1, 2, 3차의 론(2, 3차는 에퀴티론)이 있는 경우이었으나, 다행히 2차와 3차의 협조로 전액 탕감(합계 40만)받고 에스크로가 종료 되었습니다. 1차만 있는 경우는 거의 전 케이스에서 채무 잔액에 대한 탕감(면제)이 이루어집니다. 다만 집값이 현저히 떨어진 지역의 경우 승인을 전제로 셀러가 추가로 현금을 부담(cash contribution)해야 하거나, 새로운 차용증(note)을 쓰고 나서야 승인이 되는 경우도 있었습니다.
2, 3차가 있는 경우 해당 론의 성격에 따라 채무 면제의 결정이 달라질 수 있습니다. 또한 investor의 최종 결정에 따라 다른 결정이 나옵니다.
“2, 3차의 무조건 탕감”이라는 것은 모두에게 적용되는 말은 아닙니다. 당연히 제 입장에서는 고객의 책임을 최소한으로 줄여드리는 것이 목표이지만, 상대방 렌더의 결정에 따라 고객의 취할 방향을 설정해 드립니다. 단 고객께서 무조건 100% 탕감만을 원하시는 경우 그 기준에 맞는 금액을 2, 3차에게 주기 위해서는 정말 협조를 잘 해줄 수 있는 바이어가 필수이며, 셀러 역시 가능한 범위 내에서 협조를 하여야 합니다.
6. 재산세, HOA dues, 화재보험료, 에스크로 비용 등을 안내도 되는지?
숏세일 과정에서 셀러가 제출한 오퍼 금액은 갚아야 할 대출 잔액보다 훨씬 적게 되므로 셀러의 에스크로 비용 일체(에이전트 커미션 포함) 및 셀러가 미납한 재산세, 보험료, HOA fee, 수리비 등에 대한 추가 금액들을 렌더에게 대신 지급해달라고 요청을 해서 승인을 받아야 합니다. 일반적으로 HOA 관련 미납금액을 제외하고는 승인을 해주는 편이며, 터마이트 등 수리가 필요할 경우는 견적서 등을 첨부하여 승인을 요구해볼 수도 있습니다.
셀러의 형편상 바이어에게 수리를 전혀 해주지 않고 팔겠다고 약속을 하고 계약을 맺을 수는 있으나, 실제로 셀러가 너무 관리를 소홀히 하여 중도에 바이어가 포기하는 케이스도 있었습니다.
또한 시 또는 카운티 정부로부터 건물 상태에 대한 violation 내지 lien이 걸린 경우 렌더 측에서는 이런 것을 잘 승인해주지 않으니 사전에 처리해두는 것이 유리합니다. 참고로 HOA 미납 금액은 차압이나 파산 절차가 끝난 후에도 계속 따라와서 어느 고객의 은행 계좌에서 돈이 몰수되는 경우도 있었습니다.
7. Financial Hardship 증명을 철저히 준비하십시오.
숏세일의 기본 전제 조건이 재정적으로 너무 어렵다는 것을 증명해야 하며 많은 종류의 서류를 제출해야 합니다.
많은 분들이 이 재무 심사에서 탈락을 합니다. 이제는 렌더가 4506-T라는 양식을 통해서 채무자의 인컴 택스 상황을 정확히 알 수 있는 만큼 철저한 사전 준비를 통해 재정적 어려움을 증명하여야 합니다. 실제로도 고소득자인 경우의 숏세일 승인은 저소득층보다 훨씬 더 까다롭습니다.
렌더가 요청하는 각종 수입과 지출 항목 및 정확한 자산과 부채 상태에 대한 사전 분석이 반드시 이루어져야 승인의 확률도 높아집니다.
숏세일이나 론 모디피케이션을 위해 준비할 서류는 오퍼를 제외하고는 거의 동일합니다. 다만 하나는 계속 머무르는 것이고, 다른 하나는 잘 못 되었으니 깨끗이 정리하시고 새로 시작해보는 것입니다.
모두가 다른 처지에 있으므로 모두가 다른 선택을 하실 수 있을 것입니다. 다만 반드시 이 지역에서 활동하고 있는 많은 전문인들과 상의하셔서 바른 결정을 내리시기를 간곡히 부탁드립니다. 언제나 상담을 무료이고 개인의 프라이버시는 당연히 최고로 존중됨을 밝혀드립니다. <*>
문의 (213) 590-4636, (661) 755-8065
